Главная страница  |  Варианты квартир  |  Бронь и заселение  |  Поиск по сайту  |  Карта сайта  |  Контакты  |  Ж/д билеты  |  Авиабилеты

Обзор мирового рынка недвижимости

Аренда всегда была палочкой-выручалочкой для тех, кто не мог или не хотел по каким-либо причинам приобретать жилье в собственность. Аренда, кроме того, была и во многих городах мира остается интересной с точки зрения инвестиций.

Исторически арендные ставки идут в тесной связке с ценами на недвижимость. Сейчас в ряде стран после периода бурного роста наступает стагнация или даже снижение цен на жилье, соответственно, другим становится и рынок аренды. Это означает, что, выбирая направления инвестиций, надо постараться отличить реальные возможные доходы от искусственно раздутых и не забывать про вероятные риски.



Пар вышел

Аналитики Global Property Guide (GPG) отмечают, что в начале этого года доходы от аренды в большинстве европейских городов были самыми низкими за последние 20 лет. Они также указывают на связь доходов от аренды с рисками: где высоки риски, там и доходы высокие. Например, наиболее ощутимые доходы от аренды можно получить в странах Восточной Европы. Более 10% годовых приносит сдача квартиры в аренду в Кишиневе (14,13%), Варшаве (13,28%) и Софии (10,56%). Кроме того, утверждают эксперты GPG, доходы высоки там, где не развит рынок ипотеки и высоки процентные ставки по кредитам.

В GPG считают выгодной покупку жилья в Москве с целью дальнейшей сдачи ее внаем. Правда, здесь вновь вступает тема рисков. Это прежде всего практикуемый расчет наличными, что, с одной стороны, создает почву для мошенничества, а с другой — может внезапно обернуться недружелюбным отношением фискальных органов.

В ряде западноевропейских городов доходы от сдачи жилья внаем тоже остаются по западным меркам довольно высокими. Так, в Амстердаме и Париже доходы от аренды составляют 8,25% годовых, в Мюнхене — 7,8%, в Брюсселе — 7,53%. В самых престижных районах Лондона (Белгравия, Челси, Найтсбридж), где сконцентрированы роскошные дома, арендодатели получают 7,13% годовых. В то же время в других престижных кварталах английской столицы (Кенсингтон, Бейсуотер, Ноттинг-Хилл-Гейт, Сент-Джонс-Вуд, Хайгейт, Айслингтон, Хайбери и Примроуз-Хилл) рента не превышает 5,79%. Самые низкая отдача от аренды зафиксирована в Монако — 2,43%. Недалеко ушел и Мадрид — 3,15% годовых.

Совсем иная обстановка на другом конце света — в Австралии, где 26% всего жилого фонда сдается в коммерческую аренду. В г. Перт (Западная Австралия) в прошлом году благодаря экономическому подъему и наплыву иммигрантов цены на жилье выросли на 40%, одновременно увеличился спрос на квартиры внаем. Согласно прогнозам Tenants Advice Service (г. Перт) к концу текущего года арендаторы города будут платить за жилье в среднем на 60% выше, чем в 2005 г.



Частный сектор наступает

Одна из ярких тенденций последнего времени — снижение доли арендуемого жилья в общем объеме недвижимости. К примеру, в Британии, Люксембурге, Голландии и Испании в 1981 г. доля квартир внаем составляла 42%, 39%, 58% и 21%, а в 2001 г. — соответственно 30%, 26%, 46% и 11%.

В Британии, как, в принципе, и в других странах, рынок аренды разбит на три большие составляющие: муниципальные дома, дома жилищных ассоциаций/благотворительных фондов и частный сектор. Согласно исследованию ExpatExchange увеличивается доля частной аренды. В 2003 г. на частный сектор приходилось 35% от всего рынка аренды, а в 2007 г. — уже 40% от всего объема жилой недвижимости.

Аналитики объясняют высокую долю арендного жилья в некоторых странах наличием там мобильного рынка труда. В Германии, к примеру, переезд рабочих с одного места на другое стал обычным явлением, соответственно, и аренда там более популярна, чем, допустим, в Испании.

Кстати, в Германии согласно RSB Relocation Service Deutschland для инвесторов наиболее привлекательны Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург и Кельн. Большим спросом в Германии у инвесторов пользуются реконструированные дома, построенные 80-120 лет назад, с красивыми фасадами, просторными комнатами и высокими потолками (3,6-4 м). В таких домах годовой доход от сдачи жилья в аренду достигает 6-8%.

Специалисты не рекомендуют инвесторам покупать квартиры в невзрачных типовых домах с низкими потолками, которые начали строить в начале 50-х г. прошлого столетия и возводились в последующие годы, — получить с них доход будет сложно.

Иностранцы, в том числе и россияне, покупающие недвижимость в Германии, могут получить ипотечный кредит в немецких банках, но не более 60% от полной стоимости жилья.

Потенциальным покупателям следует знать, что, купив, например, квартиру через посредников, они не получают автоматически права на постоянное проживание в Германии, и в выдаче визы им по каким-либо причинам могут отказать. В то же время купленное в Германии жилье можно сдавать опять же через посредников в аренду и получать с этого доход.

Общая сумма всех затрат с налогами на покупку жилья в Германии составляет 10-12% от стоимости недвижимости. Россиянину, купившему квартиру в Германии и постоянно живущему, допустим, в Москве, придется платить ежемесячно 25-35 евро за то, чтобы посредническая фирма управляла его немецкой собственностью. Это без учета затрат на ремонт, если таковой потребуется, и без уплаты налога на доход от ренты — 25-42%.



Американский выбор

Джон Эрик, агент из американской фирмы Long & Foster, считает, что бум на рынке жилой недвижимости США завершился в 2005 г. Прошлый год был переломным, сейчас разворачивается рынок покупателя, который способен взять ипотечный кредит (имеет хорошую кредитную историю и достаточно средств на погашение ссуды). Некоторые эксперты считают, что в текущем году тенденция снижения цен на американском рынке недвижимости продолжится и только в 2008 г. цены вновь воспрянут. Зато нынешняя ситуация подходит тем, кто собирается приобретать жилье для собственного проживания: в период падения цен покупать выгоднее, чем арендовать. Можно не только выбрать подходящее жилье, но и рассчитывать на значительные скидки со стороны продавца.

В то же время, поскольку американский рынок недвижимости обширен и разнообразен, в некоторых штатах и городах арендовать жилье выгоднее, чем покупать. Многие семейные пары находят для себя более приемлемым и доступным снимать квартиру приблизительной стоимостью $900 000 за $2300 в месяц, чем покупать ее с помощью ипотечного кредита и выплачивать ежемесячно около $3800 для погашения долга, не считая других расходов. Благодаря аренде у людей остаются деньги на отдых и путешествия, говорит брокер Грег Энджилли из агентства недвижимости Potrero Hill.

В крупных городах США в 2006 г. согласно данным аналитической фирмы из Сан-Франциско Global Real Analytics арендные ставки на классное жилье выросли в среднем на 6,3%. Больше всего подорожали съемные квартиры в Новом Орлеане — на 27,2%, в Нью-Йорке — на 10,5% и Сан-Франциско — на 8,6%. Меньше всего повысились рентные ставки на Среднем Западе: к примеру, в Детройте — всего лишь на 0,6%, а в Кливленде — на 2,9%.

В Оклахома-Сити (штат Оклахома) аренда самой дорогой квартиры площадью около 300 кв. м обойдется в $723 в месяц. В Нью-Йорке приблизительно такая же квартира стоит более $4000 в месяц. В Оклахоме основные наниматели — сезонные рабочие и менеджеры, а также военные и студенты. В Нью-Йорке, где, как пишет The Wall Street Journal Online, индекс свободного жилья на рынке аренды в некоторых районах опустился до 0,55%, основной контингент нанимателей — преуспевающие предприниматели, старшие менеджеры и состоятельные туристы.

Благодаря притоку населения в прошлом году значительно — на 8,1% — подорожала аренда в Остине (Техас). Здесь расположено много студенческих городков Техасского университета и находятся штаб-квартиры таких известных компаний, как Dell, Apple Computer и Sun Microsystems, которые наращивают обороты и набирают новые кадры.

В Вашингтоне в недавно построенном 12-этажном доме высокого класса около станции метро аренда 1-комнатной квартиры стоит максимум $1915 в месяц, 2-комнатной — $2835, 3-комнатной — $3395. То же самое с мебелью: $2795, $3595 и $4095 соответственно. Около дома к услугам проживающих общий бассейн, внутри здания — еще один небольшой бассейн. В доме есть магазин-кафе, химчистка, парикмахерская, фитнес-салон, игротеки, тренажерные залы и помещения для занятия аэробикой.

Эксперты подчеркивают, что развитию рынка аренды способствуют приток иммигрантов, снижение уровня безработицы, увеличение мобильности трудовых ресурсов, а также рост разводов.

В настоящее время, по наблюдениям компании AvalonBay Communities, в собственности которой находится 45 000 квартир по всей стране, подорожание аренды сопровождается снижением скидок и свертыванием разного рода инициатив, направленных на привлечение долгосрочных нанимателей. Например, долгосрочным нанимателям гораздо реже предлагается жилье на месяц и более бесплатно с предоставлением в квартирах бонусов-подарков в виде микроволновых печей, телевизоров и проч. Более того, теперь потенциальные арендаторы должны выкладывать деньги за несколько месяцев вперед, чтобы владелец жилья не отдал его кому-то другому.

В дальнейшем по мере стабилизации рынка недвижимости и арендодатели должны поумерить свой пыл. Согласно прогнозам американской Национальной ассоциации риэлторов в IV квартале текущего года индекс свободных помещений в многоквартирных домах составит в среднем 5,4% — это столько же, сколько и в последнем квартале прошлого года, а рост арендных ставок в этом году будет в среднем в пределах 3,9% (в прошлом году — 4,3%).

Не заразиться бы

Аналитики Deutsche Bank Research обращают внимание на то, что рост цен на недвижимость в некоторых странах Западной Европы явно перешел пределы здравого смысла. Так, в Ирландии за последние десять лет (с 1996 по 2006 г.) стоимость жилья увеличилась на 300%, в Британии — на 200%, в Испании — на 150%. В США за этот период цены в среднем удвоились.

Эксперты немецкого банка подчеркивают, что в последнюю декаду европейский рынок жилой недвижимости в странах Западной Европы развивался синхронно с американским. Особенно хорошо это видно на примерах Британии, Голландии, Дании, Ирландии, Испании, Франции и Швеции. А поскольку на рынке жилья в США с ноября 2005 г. рост цен затормозился, а во второй половине 2006 г. началось их падение, самое значительное за последние 40 лет, то аналитики Deutsche Bank Research высказывают предположение, что американское похолодание может оказаться заразительным.

В зоне максимального риска могут оказаться Испания, Ирландия, Франция, Голландия, Британия, Швеция и Дания, где цены давно нуждаются в корректировке. В свою очередь, эти страны будут “заражать” соседние. Германия в этом отношении находится в безопасности — здесь цены уже откорректированы и доступного жилья достаточно. За последние 10 лет цены в Германии практически не изменились.

Инвестиции в жилую недвижимость отличаются от акций и облигаций тем, что жилье — это не только объект спекуляций, но и потребительский товар. Поэтому, рассматривая результаты завышения цен в этом сегменте, нельзя ограничиваться только простыми выкладками стоимости жилья и арендными ставками. Необходимо, утверждают в Deutsche Bank Research, учитывать фактор доступности жилья (т. е. нельзя забывать, для чего жилье изначально существует).

Эксперты Deutsche Bank Research предложили свой индекс доступности, который вычисляется на основании среднего дохода на душу населения и доли этого дохода, которую можно безболезненно затратить на погашение ипотечной ссуды. Когда у людей, покупающих недвижимость для проживания, увеличиваются доходы или падают цены на жилье, у них, естественно, появляется возможность выделить больше денег на улучшение своих жилищных условий. Когда же стоимость жилья взвинчивается в спекулятивных целях беспредельно, обгоняя доходы граждан и понижающиеся ставки банков (банки, конкурируя между собой, снижают ставки, и это благоприятно для населения, но цены растут такими темпами, что даже низкие ставки здесь не помогают), то долго продержаться высокие цены не могут — некому покупать жилье. Ведь инвесторы рассчитывают не на покупку недвижимости друг у друга, а в основном на ее массовый спрос у обычных граждан.

Аналитики Deutsche Bank Research утверждают, что в большинстве стран Западной Европы индекс доступности жилья с 1998 по 2006 г. понизился. Это значит, что спекулянтам в новых условиях следует действовать более взвешенно и рассудительно.

В США среди арендаторов все больше людей, стесненных в средствах, — купить жилье они не могут. Но даже аренда становится многим не под силу. По данным Бюро переписи США, в 2005 г. более 16 млн американцев-нанимателей тратили на жилье свыше 30% своего месячного дохода (в 2000 г. таковых было около 13 млн). Из них две трети имеют годовой доход ниже $20 000 (черта бедности в США). По федеральным меркам это означает, что для все большего количества людей жилье становится недоступным. Более того, растет количество арендаторов с годовыми доходами выше $35 000 (с 6,4% в 2000 г. до 12,2% в 2005 г.), для которых расходы на жилье тоже становятся чрезмерной ношей. В результате большая часть сектора аренды — это элитное жилье.

Дотошность — оружие арендодателя

Инвесторам, которые захотят вложить деньги в рынок аренды за рубежом, следует иметь в виду, что в развитых странах взаимоотношения арендодателя и арендатора регулируются внушительным сводом законов.

Как правило, владелец собственности должен за 1-6 месяцев (в зависимости от срока действия договора) предупредить нанимателя о том, что он расторгает договор. И основания для прекращения отношений должны быть веские: асоциальное поведение арендатора (шумные застолья, любовь к пению, увлечение танцами “до упаду” и громкой музыкой в ночное время и др.), неуплата в срок арендной платы, какие-либо нарушения условий договора. Наниматель также обязан заранее предупредить владельца, что он выезжает.

В некоторых штатах Австралии собственник жилья, решивший прекратить в одностороннем порядке действие договора, ничего не обязан объяснять арендатору — просто уведомляет заранее, что к такому-то сроку квартира должна быть свободной — и все. Но это, пожалуй, исключение.

Довольно часто дискуссии между владельцем и арендатором начинаются по телефону, а заканчиваются в суде. Иногда арендатор отказывается освобождать жилье и одновременно отказывается платить на том основании, что владелец недвижимости якобы не выполняет какие-либо условия договора. Например, неисправен смеситель в ванной или плохо работает отопление. А может быть, владелец погорячился и пришел проверить состояние квартиры без уведомления нанимателя, не придав этому особого значения, и напрасно — арендатор вправе потребовать сатисфакции в виде приличной суммы. Поэтому, составляя договор, необходимо как следует ознакомиться с местным законодательством. И не стоит в спорных случаях пытаться выселить нанимателя хитростью или силой — он через суд может добиться солидной компенсации за моральный ущерб, и впоследствии освободить от него свою квартиру владельцу будет проблематично.

Главное — строго следовать букве закона, особенно это любят в Америке, где сутяжничество стало образом жизни. Это означает, что не следует верить чему-либо сказанному нанимателем на слово, не надо стесняться по всякому поводу брать справки с печатями или расписки с автографом нанимателя. В США принято спрашивать у потенциального нанимателя не только паспорт, но и справку с места работы о зарплате/доходах, а также рекомендации от предыдущих арендодателей.

Условия договора и каждый его пункт должны быть четкими и недвусмысленными, чтобы арендатор потом не трактовал их в свою пользу в суде. Важно подробно указать состояние сдаваемой внаем недвижимости на предмет отсутствия дефектов. Необходимо также оговорить возможность посещения владельцем своей квартиры с предварительным уведомлением арендатора, допустим, за 24-72 часа. Это надо указать, основываясь на местных законах.

Отдельные пункты посвящаются ремонту. Хозяин недвижимости ответственен за капитальный ремонт и за нормальное функционирование коммунальных систем, включая отопление и водоснабжение, а текущий ремонт осуществляет долгосрочный арендатор, он же ремонтирует за свой счет то, что пришло в негодность в результате его действий или по причине естественного износа (к примеру, те же смесители в ванной или на кухне). В случае, если арендатор не будет выполнять какие-либо пункты договора, владелец собственности имеет право в одностороннем порядке расторгнуть контракт и выселить нанимателя — эту фразу стоит вписать в договор.

Москва бумагам не верит

В российской столице, как замечает Светлана Абелян, руководитель филиала “На Страстном бульваре” компании “Новый город”, арендные ставки в последние годы растут, однако заметно медленнее, чем цены на покупку жилья: “С 2005 по 2006 г. арендные ставки выросли максимум на 30%, а стоимость жилья увеличилась вдвое. В результате сдача жилья внаем стала занятием экономически невыгодным. Допустим, при цене стандартной 1-комнатной квартиры в $150 000 ее можно сдать за $500-600 в месяц, т. е. доходность — 4-4,8% годовых. И это брутто-доходность, ведь нужно еще сделать поправку на квартплату, ремонт квартиры, налоги, не забыть, что время от времени арендаторы будут съезжать и квартира какое-то время будет пустовать. В бизнес-классе (стоимость квартиры — от $800 000 до $1 млн) доходность будет чуть выше, но все равно она не достигает тех цифр, которые можно получить, просто положив деньги на банковский депозит”.

Лариса Патлух, генеральный директор компании “Бест-Недвижимость”, также считает, что доходность от аренды низкая: “Доход в 10-12% годовых остался далеко в прошлом, в середине 1990-х гг. Но если еще год-два назад недвижимость быстро дорожала и владельцы квартир помимо доходов от аренды получали еще и дополнительный бонус, то сейчас цены продажи застыли и все больше рантье задумываются о том, как бы разместить свои капиталы более рационально”.

Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации “Рескор”, обращает внимание на то, что аренда не существует сама по себе: “Вопрос о том, сколько процентов дохода должен приносить вложенный капитал, тесно переплетается с другими жизненными проблемами. Например, $500-600 в месяц за 1-комнатную квартиру на окраине — это много, если учесть, что хорошая средняя зарплата в Москве составляет около 30 000 руб. в месяц. Иными словами, люди, снимающие жилье, просто не могут платить больше. Если собственники квартир пожелают увеличить цену, многие наниматели либо станут снимать жилье в складчину — это когда 2-3-комнатные квартиры занимают 2-3 семьи — мы уже встречаемся с таким явлением, — либо уедут в подмосковные города”.

Не секрет, что российская аренда — это по большому счету теневая экономика и неучтенные доходы. Исполнительные органы, в том числе московские, грозятся навести в этой сфере порядок и обложить арендодателей налогом — 13% от годового дохода (налог может быть уменьшен, если владелец докажет, что понес какие-то расходы, допустим, на ремонт). “Серьезное влияние на рынок могут оказать налоговые органы, если они действительно примут меры, чтобы заставить владельцев квартир платить налоги. Рынок в этом случае отреагирует совершенно однозначно — повышением цен”, — говорит Лариса Патлух.

Елена Голубева, управляющий компании “Хирш”, в свою очередь, утверждает, что кампания по ужесточению налогового контроля уже приносит результаты. Правда, эти результаты далеко не всегда такие, на которые рассчитывали налоговики: “Все больше людей осознают проблему и ищут обходные пути. В частности, увеличилась практика заключения договоров на меньшую сумму: при средней цене найма 1-комнатной квартиры в Москве $700 в месяц подписываются документы на $100-200. Кстати, не факт, что арендодатель сразу же побежит в налоговую инспекцию, возможно, он просто будет хранить договор у себя на случай проверки. Но хотя налоговые органы прекрасно ориентируются в ценах (в данных их руководителями интервью назывались суммы $8500 в год — это как раз и есть $700 в месяц), доказать нарушение здесь практически невозможно. Мне, во всяком случае, прецеденты не известны”.

По прогнозам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды холдинга “Миэль”, в июле — августе ожидается сезонный рост стоимости найма квартир экономкласса, который продолжится до середины осени, после чего цены практически замрут до следующего лета, как это происходит на протяжении последних лет. По ее словам, в Москве наблюдается устойчивая тенденция к формированию цивилизованного рынка аренды: “Подавляющее большинство нанимателей и наймодателей оформляют свои отношения при съеме/сдаче жилья в письменном виде, т. е. заключают договор найма. Правда, пока на этом, как правило, все и заканчивается. Многие все еще относятся к оформленному договору как к бумаге, не имеющей юридической силы, и большинство конфликтов между арендодателями и арендаторами происходит по причине нарушения пунктов договора. Судебная практика решения таких вопросов невелика. Далеко не все владельцы готовы подать заявление в суд, подтвердив тем самым, что они сдают квартиру, так же как не каждый наниматель готов отстаивать свои интересы законным образом”.

Если говорить о покупке квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то, по мнению Марии Жуковой, в настоящее время данный бизнес едва ли можно назвать интересным: “Срок окупаемости квартиры (независимо от класса), купленной по нынешним ценам, при сдаче ее в аренду составляет 25 и более лет, а годовой доход не превышает 4%, и это без учета стоимости коммунальных платежей, НДФЛ, налогов на имущество, убытков от простоя, амортизации и вложений в ремонты квартиры”.

Олег Щелов






Материалы по теме

К разделу "Аналитические обзоры недвижимости. "

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ И ПУТЕШЕСТВИЯХ >>>

  АГЕНТСТВО «ФЛЭТ ЦЕНТР» -  КВАРТИРЫ ПОСУТОЧНО В МОСКВЕ
СМОТРИТЕ  ФОТО КВАРТИР >>>
  Контактный телефон
+7 (495) 229-11-73
E-mail