Главная страница  |  Варианты квартир  |  Бронь и заселение  |  Поиск по сайту  |  Карта сайта  |  Контакты  |  Ж/д билеты  |  Авиабилеты

Ипотека и новостройки

Банки все еще боятся новостроек

Большая часть программ кредитования жилья на этапе строительства действует только на бумаге.

Ипотечное кредитование новостроек – это особая тема. Недаром именно она была поднята на последней ежегодной пресс-конференции Владимира Путина в Кремле.



Нравится

Такие кредиты до получения жилья в собственность стоят несколько дороже, в среднем на 2%. Правда, страхование, которое является обязательным требованием банков при любой ипотеке, в данном случае, наоборот, обходится заемщику дешевле. Дело в том, что пока квартира не получена в собственность, нельзя застраховать риск потери этого имущества в результате пожара, наводнения и прочих неприятностей, а также нельзя застраховать риск потери прав собственности. И то и другое невозможно просто по определению – пока нет собственности нечего и страховать. В дальнейшем страхование обходится также чуть дешевле. Большинство банков при покупке квартир в новостройках не требуют титульного страхования вовсе, то есть и после получения жилья в собственность. Оно и понятно – основные риски у инвестора находятся именно на этапе строительства. Исключить опасность «двойных продаж» банки, в принципе, в состоянии, и в страховании этого риска особого смысла не видят.



Итак, если говорить совсем упрощенно, то «ипотечный» покупатель квартиры в новостройке в первое время платит больше банку, но меньше страховой компании, а в дальнейшем по обычному тарифу банку, страховщикам же чуть меньше, нежели при покупке квартиры на вторичном рынке. Казалось бы условия вполне приемлемые. Если доход позволяет – бери кредит. В чем проблема? Как выясняется, проблемы есть, и это несмотря на весьма высокий спрос на такую ипотеку.

«В прошлом году доля ипотечных сделок по новостройкам по разным данным составляла от 3% в начале года, и до 20% – в конце, – заявила на собрании Международного Ипотечного Клуба Ольга Билялова директора по продажам «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования» (НБИК), – Спрос на ипотеку колоссальный, причем, как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. Сейчас уже никто из них не может позволить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было год назад. По словам наших партнеров-застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки, некоторые называют цифру 90%. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам.

Несмотря на то, что сейчас около 30 банков предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге», – сказала Ольга Билялова.

По ее мнению, банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность «недостроя» объекта.



«Запуская программу кредитования на первичном рынке, они часто не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом большинство банков, с которыми мы общаемся, признают, что кредитование «первички» – очень привлекательная тема, и заявляют о своем желании развивать это направление. В итоге, программы принимаются, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации. В некоторых банках одобрение объектов занимает более двух месяцев, а список требуемых документов таков, что убедить застройщиков представить все необходимое, в особенности, финансовые документы, не представляется возможным», – констатирует О. Билялова.

По мнению эксперта, практически все банки на сегодняшний день готовы рассматривать лишь объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но, если в прошлом году по договорам инвестирования продавалось еще чуть ли не 60-70% всех новостроек, то сейчас подавляющее большинство реализуемых объектов подпадает под действие ФЗ № 214. Естественно, не все, мягко говоря, работают по этому закону. Застройщики, использующие вексельные схемы продажи, испытывают большие трудности с аккредитацией, хотя есть банки, которые кредитуют и такие схемы.

«Отдельная тема – кредитование загородной недвижимости на этапе строительства. Здесь ситуация и вовсе печальная, – отмечает Ольга Билялова, – Программ крайне мало, банки не могут четко сформулировать свои требования к таким объектам. Юристы до сих пор спорят, подпадают ли таунхаусы под действие ФЗ № 214 или нет, несмотря на то, что с момента его вступления в силу прошло уже два года. Часть банков, имеющих программы кредитования загородки, реально готовы кредитовать лишь объекты, в строительстве которых они участвуют сами».

По мнению директора по продажам НБИК, понять банки в какой-то степени тоже можно. «Кредитовать незнакомого застройщика страшно, кроме того, нет общепринятых критериев оценки застройщиков, – говорит она, – Некоторые банки требуют от заемщиков обязательного страхования финансовых рисков на этапе строительства. Сейчас на рынке работает уже несколько страховых компаний, страхующих риск недостроя. Идея в общем хорошая, она призвана снизить риски банков и упростить процедуру аккредитации объектов. Но в том виде, в каком это существует сейчас, эффект прямо противоположный. Аккредитацию приходится проводить, по сути, дважды: в банке и в страховой компании. Причем требования к документам в банке и в страховой часто отличаются, а заемщик помимо повышенных на период строительства банковских ставок платит еще как минимум один процент страховой компании».

Кроме того, Ольга Билялова отмечает, что гораздо логичнее было бы проводить одобрение объекта только в страховой компании, а затем просто обращаться за кредитом в любой банк, где аккредитована эта страховая, не представляя при этом документы по объекту на дополнительную экспертизу. «Некоторые банки уже задумываются о переходе именно на такую схему работы, например, ICICI Банк Евразия, который в апреле планирует запустить программу кредитования на первичном рынке и собирается работать именно так. Они готовы выдавать кредит на покупку любых объектов, проверенных и одобренных страховой компанией, – уверяет г-жа Билялова, – Если и другие банки будут использовать такую систему работы, это позволит сделать рынок кредитования новостроекболее цивилизованным», – заключает она.




Материалы по теме

К разделу "ИПОТЕКА,ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ,БАНКИ,НЕДВИЖИМОСТЬ"

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ И ПУТЕШЕСТВИЯХ >>>

  "ФЛЭТ ЦЕНТР" -  КВАРТИРЫ ПОСУТОЧНО В МОСКВЕ
СМОТРИТЕ  ФОТО КВАРТИР >>>
 
E-mail