Главная страница  |  Варианты квартир  |  Бронь и заселение  |  Поиск по сайту  |  Карта сайта  |  Контакты  |  Ж/д билеты  |  Авиабилеты

Перед тем, как снимать жилье, нужно подробно рассмотреть следующие вопросы

Перед тем, как снимать жилье, нужно подробно рассмотреть следующие вопросы: предполагаемая стоимость жилья и гарантии отсутствия рисков. Несомненно, часто кажется, что можно самому справится с этой задачей, однако опытные специалисты риэлторской компании, наверняка окажут Вам существенную поддержку и избавят от лишних хлопот.

Снять жилье можно и бесплатно

Во всем мире, в том числе и в России, размер арендной платы зависит от рыночной стоимости квартиры. Как правило, эта величина равняется 0,7–0,8%. То есть, месячная арендная плата за квартиру, оцениваемую в $40 тыс., составит $280–320.

Последние 10 лет это правило действует и в Москве. Когда после августовского дефолта в 1998 г. цены на квартиры упали на 30–40%, на такую же величину опустилась и стоимость аренды. И наоборот, с последующим новым ростом цен на столичную недвижимость плата за аренду тоже поползла вверх. Так, благоустроенная однокомнатная квартира в Центре сегодня оценивается в среднем в $400–500, двухкомнатная – в $600–800, «однушка» в районе «Динамо»–«Сокол» – в $300–350, в Чертаново – до $300. Причем рост аренды отмечается ежемесячно, на 1–3%.

Апартаменты в пределах Садового кольца стоят особняком. Спрос на них формируют работающие в Москве иностранные специалисты. Им приходится выкладывать за однокомнатную квартиру, соответствующую западным стандартам, до $800, трехкомнатная же может обойтись и в $2,5–3 тыс. Правда, с квартирами, в которых проживает большинство москвичей, их сравнить нельзя. В апартаментах, например, обязательны качественный ремонт, современная бытовая техника, в самом доме – охрана, или, на худой конец, консьержка, не лишней окажется и стоянка для автомобиля.

В принципе, есть возможность заполучить временное жилье вообще бесплатно. Крупные риэлторские фирмы ежемесячно получают по 2–3 заказа, когда в обмен на уход за немощным человеком уезжающие куда-либо родственники готовы сдать жилье бесплатно. И, кстати, арендаторы в данном случае находятся всегда.

Будьте предусмотрительны

Как снять квартиру и не попасть впросак? Наиболее надежный вариант аренды – через риэлторскую фирму. Она, как правило, за посредничество требует гонорар в размере месячной арендной платы. Но сегодня нередки и случаи, когда риэлторы удовлетворяются фиксированной суммой, обычно – в $100–150. В любом случае, такой вариант застрахует от многих возможных неприятностей.

Стоит помнить, что любой хозяин вправе отказать вам в аренде «просто так». Лицо ваше, например, ему не понравилось. Такое, конечно, бывает редко, но как, опять-таки, утверждают риэлторы, есть определенные категории лиц, которым найти квартиру сложнее, чем остальным. Это, в первую очередь, приезжие из кавказского региона, девушки, снимающие квартиру вскладчину (у владельцев квартиры есть подозрение насчет их возможной причастности к «первой древнейшей профессии»), одинокие мужчины («кого ни попадя водить будут») и семьи с маленькими детьми («после них надо делать ремонт»).

Сдать и забыть

Но и арендодателям не гарантирована легкая жизнь. Иногда могут и не спасти посредники – риэлторские агентства или «черные маклеры» – через которых принято сдавать жилье. Например, мошенники нередко снимают квартиру, а потом сдают ее в субаренду нескольким лицам.

Еще одна проблема – междугородние переговоры (а также «пикантные телефоны»), вернее любители звонить по ним «на халяву». Кто-то из владельцев квартиры сразу просит клиентов вносить залог за предполагаемые телефонные разговоры или заключает отдельный «телефонный договор».

Есть ли у владельцев квартир выход из данной ситуации? Недавно на рынке недвижимости возникла новая услуга – доверительное управление недвижимостью. Такой договор выгоден, в первую очередь, для клиентов, у которых нет времени или желания самостоятельно сдавать свою квартиру: людям, находящимся в длительных командировках, проживающим за границей, интенсивно работающим. Удобен он и для тех, кто попросту не хочет оставаться один на один со своим будущим нанимателем. Схема договора следующая.

С хозяином квартиры заключается «договор поручения с наймодателем», составленный в соответствии с Гражданским кодексом. Далее действия агентства обычны (реклама, поиск клиента и т.д.). Все это время хозяин квартиры может даже не появляться в Москве. Ведь к тому моменту он уже заключил официальный договор, выписал агентству доверенность с ограниченным перечнем функций: на право сдавать его квартиру внаем, получать все причитающиеся платежи, проводить финансовые взаиморасчеты, контролировать состояние квартиры и следить за соблюдением договора со стороны наемщика.

Право собственности в этом случае не переходит к агентству, и в этом отличие доверительного управления от субаренды. Агентство не имеет права самостоятельно предпринимать какие-либо действия, а работает только по поручению хозяина. Когда риэлторская компания находит клиента на квартиру, с ним заключается договор найма от имени хозяина, но в лице агентства.

Гарантия от произвола

Для наемщика такой договор тоже выгоден, так как он гарантирует защиту от произвола хозяев. То есть, если в договоре написано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь срок действия договора, значит, так оно и будет. Или в договоре могут указать, что хозяин имеет право посещать квартиру один раз в месяц с предварительным уведомлением. Но и клиенты должны в этом случае исправно придерживаться условий договора: платить в срок, не приводить посторонних личностей, соблюдать порядок по отношению к имуществу, соседям и т. п. Любое нарушение влечет за собой штрафные санкции и выселение в официальном порядке.

Третий – не лишний

Агентство выступает третьим независимым официальным свидетелем в конфликтных ситуациях, которые могут возникнуть между хозяином и квартиросъемщиком. Приведем пример.

Хозяева дорогих квартир сдают их, как правило, с техникой: стиральной и посудомоечной машинами, телевизором, пылесосом, кондиционером и т.п. Случается, что-то из этого ломается. Конечно, квартиросъемщику чинить технику за свой счет не хочется. В этом случае вызывается мастер-специалист, который может подтвердить, в результате чего произошла поломка. Если она случилась по причине неправильной эксплуатации, то виноват проживающий, и он, соответственно, оплачивает ремонт. Если же это следствие естественного износа, платить придется хозяину квартиры. Разумеется, его в это время может не быть в Москве, и тогда решение этого спорного вопроса берет на себя агентство.

Мелочи жизни

Что касается финансовых взаиморасчетов, то здесь тоже все продумано до мелочей. Владельцу квартиры ежемесячная плата за нее может переводиться на расчетный счет. Второй вариант – получать деньги в кассе лично в руки или через доверенное лицо.

Оплата за квартиру, коммунальные услуги и абонентская плата за телефон может производиться хозяином заранее, авансом. Или можно поручить эти расчеты агентству.

Когда квартиросъемщик решает съезжать, он предупреждает агентство (примерно за месяц), которое по акту приемки-передачи принимает у него квартиру: оборудование, имущество; проверяет оплату всех междугородних счетов. Если возникают какие-то проблемы, то компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, которую клиент вносит при вселении в квартиру. Если все в порядке, залог возвращается.

Сотрудничество агентства с хозяином квартиры на данном этапе не заканчивается – в задачу компании с этого момента входит поиск нового квартиросъемщика.

Остался один невыясненный вопрос: сколько стоит такая услуга хозяину квартиры. Вознаграждение агентства составляет до 10–15% от суммы ежемесячной платы за квартиру, что, согласитесь, небольшие деньги за столь высокий сервис.

Квартиры для богатых…

По самым скромным подсчетам, ежегодный оборот рынка аренды квартир в Москве оценивается в $1,2 млрд. Практически вся эта гигантская сумма остается в карманах частников, государству от аренды квартир достаются сущие крохи. Так, по данным управления МНС по Москве, за 2002 г. только чуть более 11 тыс. граждан официально задекларировали, что имеют доход от сдаваемого в аренду жилья.

Поэтому неудивительно, что правительство Москвы обратило внимание на то, что сдача квартир в наем приносит хорошие деньги. Так, осенью текущего года будет сдан первый доходный дом в столице, застройщиком которого выступил ДИПС. Кроме того, что теперь арендные платежи за квартиры в этом доме прямиком потекут в городской бюджет, потенциальный арендатор впервые в новейшей истории России может быть уверен в том, что его права, как нанимателя жилья, будут защищены на государственном уровне.

Дом явно рассчитан на очень состоятельную публику. Расположен он по адресу: Большой Николоворобьинский пер., д. 10 (ЦАО). Стоимость ежемесячной аренды будет следующей: 2-комнатные квартиры – $2500–3300; 3-комнатные – $3500–4500; 4-комнатные – $4800–5600; 7-комнатная – $12 000.

Всего в доходном доме будет шесть 2-комнатных (84 кв.м), девятнадцать 3-комнатных (101–123 кв.м), двадцать одна 4-комнатная квартира (от 143 до 175 кв.м) и одна 7-комнатная двухуровневая квартира (299 кв.м).

Почему правительство города только сегодня озаботилось возведением доходных домов, ведь очевидно, что этот бизнес очень рентабелен? До недавнего времени в законодательстве не было даже понятия «доходный дом», а согласно закону о приватизации арендатор мог через некоторое время приватизировать занимаемую площадь совершенно бесплатно. Потребовался почти год, чтобы провести поправки в соответствующие законы. Были внесены изменения в федеральный закон о приватизации жилищного фонда. Только после этого московское правительство сочло возможным начать эксперимент.

Строительство дома обошлось ДИПСу в $8 млн, эти вложения он намерен окупить через 5 лет. После 2005 г., если эксперимент будет признан удавшимся, строительство доходных домов развернется с новой силой. По плану, который уже обнародовала московская мэрия, будет построено не менее 10 зданий «попроще», в том числе и панельных. В них, по предварительным расчетам, стоимость аренды 1-комнатной квартиры не должна превышать $300 в месяц.

…Для среднего класса

Строительство ДИПСом доходного дома некоторых застройщиков заставило пойти по этому же пути – уж больно не хочется лакомый кусок упускать. Правда, строить доходные дома опять же собираются фирмы с государственным участием. Например, Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса (УпДК) вознамерилось возвести два подобных дома в следующем году. Известны и их предварительные адреса: в 4-м Добрынинском переулке и на улице Новаторов.

Об УпДК стоит рассказать особо. Это предприятие находится в федеральной собственности, в его распоряжении – 160 особняков и около 50 жилых домов общей площадью 1 млн кв.м. Сегодня УпДК обслуживает более тысячи аккредитованных в Москве иностранных представительств с общим числом сотрудников и членов их семей, превышающим 15 тыс. человек. Цены на аренду жилья в его домах колеблются от $150 (в панельном доме) до $500 (в элитном доме) за квадратный метр в год, минимальный срок аренды составляет 12 месяцев. Новые доходные дома от УпДК предполагается построить в упрощенном варианте – монолитными, ставка аренды в них должна составлять около $200/кв.м в год. Получается, что аренда стандартной двухкомнатной квартиры в доме такого типа (70 кв.м) будет обходиться в $1000–1100 в месяц.

Меньше, чем у ДИПСа, но по сравнению со средними московскими ставками все равно получается многовато. Впрочем, и по таким ценам, как полагают эксперты, квартиры должны быстро разойтись.

Материалы по теме

К разделу "АРЕНДА И НАЙМ КВАРТИР-ОБЗОРЫ"

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ И ПУТЕШЕСТВИЯХ >>>

  ВАМ НУЖНЫ КВАРТИРЫ ПОСУТОЧНО В МОСКВЕ?
ОБРАЩАЙТЕСЬ К НАМ!
  Контактный телефон
+7 (495) 229-11-73
E-mail