КВАРТИРА ПОСУТОЧНО МОСКВА.Мини отели,апартотели.
  Главная страница  |  Варианты квартир  |  Бронь и заселение  |  Поиск по сайту  |  Отели Москвы  |  Апартаменты  |  Хостелы Москвы

Квартиры посуточно в Москве

Квартира посуточно в Москве.Фото

Заселение в квартиры посуточно в Москве тел. +7 (495) 229-11-73

С каждым годом все больше гостей столицы, приезжая на непродолжительный срок, стремятся остановиться не в роскошной гостинице, а в сервисных квартирах, что находятся в престижных жилых домах центра Москвы. Апарт-отели и мини-гостиницы, распространенные на Западе и завоевавшие популярность в Санкт-Петербурге, в российской столице пока представлены считанными экземплярами.

Объясняется это тем, что инвестиции в их строительство не являются прибыльным бизнесом для девелоперов. Ставки делаются на частный сектор, который динамично развивается.

По мнению экспертов, рост предложений по сервисным квартирам может привести к снижению ставок посуточной аренды, а это хороший прогноз для туристов.

Как дома

Вообще, снимать квартиру на посуточной основе намного выгоднее, чем арендовать номер в гостинице. В отличие от гостиничного номера сервисная квартира просторнее, в ней присутствует весь набор тех вещей, которыми человек привык пользоваться дома. Это оборудованная полноценная кухня с набором необходимой бытовой техники, включая вместительный холодильник, а не мини-бар, как в гостинице.

У арендатора есть возможность самостоятельно готовить и таким образом снижать издержки на питание. “Это приватность — качество, которое человек никогда не получит в гостинице”, — отмечает она. К тому же квартиры, сдающиеся на посуточной основе в центре Москвы, являются сервисными, т. е. в них производятся уборка, смена белья.

За дополнительную плату, как в гостинице, можно заказать стирку и чистку белья, нанять автомобиль с водителем, переводчика, гида и т. п.

В 2005 г. услугой по аренде жилья для сотрудников на короткие сроки стало пользоваться все больше компаний.Заселяющиеся - это корпоративные клиенты, люди, приезжающие в краткосрочные и среднесрочные командировки.Больше всего востребованы двухкомнатные квартиры в центре города, рассчитанные на 1-2 человек.

Сервисные квартиры за Садовым кольцом пользуются меньшим спросом”. Исследования показывают, что в основном услуга востребована иностранцами. Так, порядка 27% постояльцев сервисных квартир — западные бизнесмены, 18% — туристы, 14% — посетители международных конференций и выставок, проходящих в Москве.

В 2005 г. сегмент рынка “сервисные квартиры” развивался активно.Имееться несколько причин. Первая — это недостаток гостиничных номеров в связи со сносом и реконструкцией гостиниц уровня “3 и 4 звезды” в центре Москвы, услугами которых пользовались иностранцы, а также высокие цены на номера в гостиницах класса люкс. Вторая причина — падение доходности квартир при сдаче в долгосрочную аренду.

Сервисная квартира в Москве Как показала практика, в условиях загруженности более 70% (квартира сдается на срок более 260 суток в году) доходность от сдачи ее в краткосрочную аренду в среднем в два раза выше, чем при заключении долгосрочного договора.

Если двухкомнатную квартиру в районе ул. Тверской можно сдавать примерно за $2500 в месяц на долгосрочной основе, то при сдаче в посуточную аренду эта же квартира приносит порядка $4000 в месяц. Правда, эксперт признала, что в сервисных квартирах хозяевам чаще приходится делать ремонт, а мебель и оборудование скорее изнашиваются. Ожидания рисков гражданской ответственности перед третьей стороной (например, что наниматель затопит соседей) оказались неоправданными, так как большинство клиентов — это иностранные бизнесмены, приезжающие в Москву в командировку по приглашению крупных транснациональных компаний, и эти же компании расплачиваются с арендодателями и несут корпоративную ответственность за своих сотрудников (правда, это нужно не забыть четко прописать в договоре).

Проявившаяся тенденция к легализации доходов от сдачи квартир в аренду стала третьей причиной. По словам эксперта, раньше командированные, приезжающие в Москву, не могли рассчитывать на получение чека или иного свидетельства об оплате, а безналичный расчет был невозможен, так как хозяева квартир скрывали факт получения доходов.

В новых условиях работы арендаторы квартир могут рассчитаться как наличными, так и по безналичному расчету, включая кредитные карты. Значимым фактором на рынке аренды стало общее снижение доходности квартир, приобретаемых для сдачи в аренду. По словам экспертов из компании “Беатрикс”, если до 2000 г. доходность при покупке квартиры с целью последующей сдачи в аренду составляла 15-20% годовых (квартиры в среднем окупалась за 5-6 лет), то в 2005 г. ставка упала до 6%, как следствие, срок окупаемости увеличился до 12-15 лет.

Не следует забывать и растущую дороговизну ремонтных работ. Риэлторы отметили, что если несколько лет назад, для того чтобы сдавать квартиру площадью 60 кв. м в востребованном районе за $2000 в месяц, требовалось вложить в ремонт и обстановку около $15 000-20 000, то в 2005 г. для сдачи квартиры по такой же ставке потребовались бы вложения в два раза больше.

Апартаменты в дефиците

Апартаменты в МосквеАпарт-отели давно приобрели популярность на Западе, но в Москве их наличие крайне ограниченно. “Понятие "апартамент" в российском законодательстве обозначает номер (в гостинице) в качестве средства размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной-столовой, спальни), имеющий кухонное оборудование” .Апартаменты, по сути, представляют собой место временного проживания. Это уже не гостиница, но и не постоянное, предполагающее прописку жилье, что с учетом вековых российских традиций до сих пор снижает общественный интерес к этой форме недвижимости.

В других странах, где институт обязательной регистрации почти неизвестен, например в США с их активной трудовой миграцией населения, покупка временного жилья — апартаментов является обычной практикой. “На сегодняшний день доходные апартаменты — одно из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости Сочи, — говорит Александр Пляцевой, вице-президент по стратегическому планированию компании "Диал Строй Инвест". — В этом году мы начали реализацию проекта "Идеал-house" — элитного жилого комплекса, расположенного в парковой зоне, на Курортном проспекте, недалеко от отеля Radisson SAS Lazurnaya.

Дом галерейно-секционного типа учитывает климатические особенности курортного города. Из окна каждой квартиры, начиная с первых этажей здания, открывается панорамный вид на море. В комплексе имеются квартиры нескольких типов — от 69 до 154 кв. м, а также двухуровневые пентхаусы площадью 325-365 кв. м”. Помимо жилого комплекса “Идеал-house” в клубную систему входят элитный коттеджный поселок “Сказка”, а также жилой многофункциональный комплекс “Идеал-city”, где определенная часть квартир также будет сдаваться в аренду. “Мы реализуем дорогое курортное жилье и хорошо понимаем, что собственники — члены клуба не планируют постоянно проживать в Сочи, поэтому услуга по сдаче апартаментов является неоспоримым преимуществом, — отмечает Александр Пляцевой. — Апартаменты могут рассматриваться в качестве доходной недвижимости, позволяющей окупать ее содержание и получать прибыль”.

Апартаменты предусмотрены также в курортном комплексе “Александрийский маяк”. Как и в первом случае, по мнению, Марины Маркаровой, хозяин сможет использовать их по своему усмотрению: например, приезжать на лето, а в остальное время сдавать в аренду или жить постоянно. В Подмосковье апартаменты предусмотрены в жилых загородных комплексах сети “Витро Вилладж”, строительством которых занимается компания “Парк Групп”. Как отмечает президент компании “Парк Групп” Олег Маринин, клубный принцип объединения потенциальных покупателей апартаментов, ярко проявившийся в “Витро Вилладж Курорт” на Калужском шоссе, будет доминирующим и при развитии новых проектов — “Витро Вилладж Кантри” (на берегу Москвы-реки под Звенигородом) и “Витро Вилладж Клаб” (в 1,5 км от МКАД рядом с пос. Немчиновка между Рублевским и Можайским шоссе), где начало строительства планируется на март 2006 г.

Апартотели,апарт-отели в Москве.В настоящее время по принципу апарт-отелей в Москве работает несколько гостиниц. По словам Ирины Жаровой-Райт, это “Конгресс-отель Ирис”, апарт-отели “Волга” и “Международная-2”. Гостиница “Международная-2” располагается рядом с Центром международной торговли на Краснопресненской набережной. Она состоит из 550 номеров-апартаментов. Площадь апартаментов колеблется от 26 до 212 кв. м. Номера оборудованы телефонной связью, необходимой теле- и бытовой техникой, посудой, мебелью. В отдельных апартаментах установлен компьютер с доступом в Интернет. На кухне стандартный для апартаментов набор кухонного оборудования. Апарт-отель “Волга” расположен недалеко от Садового кольца, в районе ст. м. “Сухаревская” (Докучаев переулок, 2), в отремонтированном блочном жилом доме. В нем 229 апартаментов площадью от 40 до 90 кв. м, по сути представляющих отдельные квартиры с полным набором бытовой техники.

“Конгресс-отель Ирис” находится на севере Москвы (Коровинское шоссе) и состоит из двух зданий, одно из которых занимает обычный отель, а второе — апарт-отель, состоящий из 44 номеров. Площадь апартаментов — от 34 до 116 кв. м. Номера полностью оборудованы всей необходимой техникой и посудой. По данным Nordblom Group, 60% постояльцев “Ириса” — корпоративные клиенты, 77% из них — иностранные, а 23% — российские компании. В число самых активных арендаторов входят представители азиатских компаний, в частности корейских. К примеру, постоянный клиент “Конгресс-отеля Ирис” — компания Samsung. Мини-отели Отели, рассчитанные на небольшое количество номеров, где создана приближенная к домашней атмосфера, также популярны в Европе.

Сейчас это направление динамично развивается в Санкт-Петербурге, где на данный момент функционирует около 100 мини-отелей. “То, что в России называют мини-отелями, на Западе обычно носит название "пансион", — рассказывает Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики "Коммерческая недвижимость. Бекар". — По петербургской классификации мини-гостиницей считается отель, содержащий менее 20 номеров (в среднем 5-7), предоставляющий клиентам дополнительные услуги и обеспечивающий круглосуточное обслуживание”. Основными услугами мини-гостиниц могут считаться уборка, оформление документов на проживание (регистрация, оформление командировки), предоставление завтраков и обедов (в этом случае в мини-отеле организуются кухня и столовая).

Наряду с основными услугами многие мини-гостиницы оказывают дополнительные, например встречу на вокзале, в аэропорту, трансфер на вокзал или в аэропорт, визовые услуги, заказ железнодорожных билетов, заказ билетов в театры и на экскурсии и проч. В результате мини-гостиница превращается в небольшой холдинг, выполняющий функции и гостиницы, и турагентства. Преимущество мини-гостиницы заключается в том, что ее могут успешно обслуживать всего несколько человек. В Петербурге немало мини-гостиниц, которые являются семейным бизнесом и обслуживаются 2-3 членами семьи. Однако эксперты заметили, что в последнее время на рынке мини-отелей заметна тенденция к консолидации — объединению в сети и ассоциации. Это обосновано прежде всего экономически, так как, имея общий брэнд, можно снизить издержки на рекламу, обслуживание, бронирование и т. д.

При объединении в сеть обычно организуются единая служба технической поддержки, отдел бронирования, клининговая служба. У сети мини-гостиниц появляется возможность обслуживать группы туристов. Кроме того, создание сети продвигает единые стандарты качества, что позитивно настраивает потребителя ко всем предприятиям, входящим в данное объединение. “Успеху мини-отелей в Санкт-Петербурге способствовал крайне ограниченный гостиничный фонд конца 1990-х”, — говорит Игорь Лучков. На данный момент в Северной столице наибольшее развитие получили проекты небольших форматов — от отдельных квартир, перепланируемых под мини-гостиницу, до небольших зданий (или части зданий) на 10-20 номеров или квартир. В большинстве своем мини-гостиницы в Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру, иногда занимающую целый этаж.

Квартира находится в центре города в старом доме, преимущественно на 1-м этаже. В данном случае “центр города” обозначается довольно жестко: хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта. По данным портала allcafe.info, более половины мини-гостиниц Санкт-Петербурга находятся в Центральном районе. В Москве мини-отели планируется размещать в центре города в отдельно стоящих особняках исторической застройки. Маркетинговые исследования показали, что именно такой формат сейчас востребован рынком. По словам Игоря Лаврика, генерального директора компании “Стабильная линия”, преимущество мини-отелей по сравнению с квартирами в частном секторе заключается в том, что сервисная квартира находится в обычном жилом доме, где соседи могут отрицательно относиться к факту частой смены нанимателей в отличие от гостиницы, где права у проживающих одинаковы.

“Гостеприимство — это изначальный ключевой фактор гостиничного бизнеса”, — подчеркивает он. Но пока рынок мини-отелей в российской столице развит слабо. Это объясняется и тем, что, по словам Дениса Шмарева, в центре города не так уж много места для таких проектов, а сами проекты финансово емкие. При небольшом количестве номеров рентабельность проекта невысокая, а срок окупаемости продолжительный. Правда, правительство Москвы выделило строительство небольших 3-звездочных отелей в центре Москвы в приоритетную программу и обещает инвесторам содействие в начинаниях. Построить в Москве целую сеть, состоящую примерно из 10 мини-гостиниц, планирует компания “Стабильная линия”

. В настоящее время она заканчивает строительство первого мини-отеля на ул. Большой Никитской, вл. 12/1. Он располагается на участке площадью 0,05 га и представляет собой восстановленное здание бывшего дома Сергея Меншикова, построенного в 1778 г. по проекту архитектора Михаила Казакова. “Проект восстанавливаемого фасада разработан ГУП "Моспроект-2", в мастерской № 13, известным архитектором Ольгой Галаничевой, — рассказывает Игорь Лаврик. — Правая сторона усадьбы была снесена более 20 лет назад, мы восстановили крыло по всем архивным чертежам — с учетом высоты фасадного строения, с сохранением цвета фасада, полностью воссоздав облик дворянско-купеческой архитектуры XVIII-XIX вв. На углу Газетного переулка и Большой Никитской располагалась флигельная часть, на которую архивных данных и чертежей не существовало, поэтому мы пошли на маленькую хитрость и сейчас делаем фасад флигеля в современном дизайне XXI в.

Правое крыло решено сделать в историческом облике, чтобы и внутри сохранились такой же интерьер и меблировка, как в конце XVIII — начале XIX в. Внутри флигель будет решен в современном дизайне, и клиенты смогут выбрать себе интерьер по вкусу”. Как сообщили в компании “Стабильная линия”, первый опыт строительства малой гостиницы в Москве нельзя назвать полностью удачным. Возведение гостиницы затянулось, так как согласно контракту компания обязана воссоздать исторический облик здания и его размеры, и это условие потребовало большого числа согласований. “Более того, мы столкнулись с непредвиденными трудностями, например непомерными требованиями жителей соседних домов и сложными внутренними коммуникациями прилегающих к участку стратегических объектов, — рассказывает Игорь Лаврик. — К тому же действующее еще с 60-х гг. прошлого столетия постановление Совета министров РСФСР о признании всех памятников архитектуры памятниками государственного значения и отсутствие акта о разграничении собственности между московским и федеральным правительством потребовали получения новых согласований всей документации”.

В настоящее время строительство “Никитского” близко к завершению. Первый современный мини-отель от “Стабильной линии” должен быть сдан в сентябре 2006 г. Общая площадь трехэтажной гостиницы, рассчитанной на 29 номеров, с учетом подземного паркинга составит 2131 кв. м. Минимальная площадь стандартного номера — 26-28 кв. м. Стандартный номер — это однокомнатный номер с ванной комнатой и просторным гардеробом, обставленный импортной мебелью, отделка производится в соответствии с европейскими стандартами. В номере — двуспальная кровать с двумя прикроватными тумбочками, шкаф-купе, универсальный стол, рабочий стол, два кресла, зеркало; освещение — светильники, бра, люстра, настольная лампа. Номер оснащен мини-баром, сейфом, кондиционером, телевизором с российскими и иностранными спутниковыми каналами, телефоном и интернет-каналом. “Для тех клиентов, которые захотят приехать на более длительный срок, у нас предусмотрены четыре двухкомнатных номера типа "апартаменты" площадью около 50 кв. м с оборудованной кухней”.

Финансовая выгода мини отеля

Миниотели,мини-отели в МосквеПри выборе места проживания клиенты, естественно, очень часто руководствуются не только критерием удобства, но и финансовой стороной вопроса. По словам Ирины Жаровой-Райт, арендные ставки, действующие в столице в сегментах “мини-отель”, “апарт-отель” и “сервисная квартира”, сопоставимы.

К примеру, суточная ставка на аренду сервисной квартиры во многом зависит от качества и полноты оборудования. Можно найти варианты на 20-30% и даже в три и более раз дешевле, чем на номера в отелях соответствующего класса. Есть и такие, которые не уступают по цене. “Наша компания предлагает квартиры в нескольких ценовых категориях, Арендные ставки на двухкомнатную квартиру в центре колеблются от 3300 до 5100 руб. Например, двухкомнатная квартира на Новом Арбате сдается нами за 4500 руб. в сутки при проживании до 7 дней, 4200 руб. — от 8 до 29 дней и 3900 руб. — от 30 дней и более. При длительном проживании (более 90 дней) цена снижается до 3600 руб. за сутки”.

По сравнению с двумя предыдущими годами темпы роста ставок аренды квартир в частном секторе практически не изменились и составили 3-5% в год. Но следует учесть, что общая прибыль от арендных квартир повысилась за счет сокращения срока, который проходит с момента выставления квартиры на рынок аренды и до фактической сдачи. Ставки за номера в апарт-отеле “Волга” зависят от количества комнат и колеблются от $126 до $250 в сутки, примерно по такому же принципу формируются цены на апартаменты в “Конгресс-отеле Ирис”. В гостинице “Международная-2” суточные ставки — $170, $190 и $220 за 1-, 2- и 3-комнатные апартаменты соответственно. Предусмотрены скидки в зависимости от длительности пребывания и количества забронированных номеров.

Мини-отель,миниотель в Москве В мини-отеле “Никитский” арендные ставки близки к предлагаемым в “Международной-2”. “Мы ориентируемся на сегмент требовательных клиентов, любящих комфорт и ориентирующихся на международные стандарты сервисного обслуживания. Они приезжают в Москву на срок примерно от трех дней до трех недель и способны заплатить не меньше 120 евро в сутки. Для сравнения: в Санкт-Петербурге ценовой диапазон по мини-отелям находится в пределах от $50 до $150 за номер в сутки в сезон. Инвестиции в бизнес Для развития краткосрочной аренды жилья как бизнеса необходимы площади. И если раньше жилой фонд под обустройство сервисных квартир в основном формировался за счет приватизированных квартир, то сегодня это квартиры в новых, зачастую элитных домах, которые люди специально приобретают для сдачи в аренду. Для многих потенциальных инвесторов такие сделки рискованны.

По словам Альбины Якушенковой, перед покупкой квартиры клиенту необходимо обратиться в агентство, специализирующееся именно на сдаче в аренду квартир, и предварительно оценить объект именно с позиции его сдачи в аренду. “Вполне вероятно, что ожидания не оправдаются и доходы от инвестиции окажутся ниже, чем казалось вначале”, — говорит она.Клиент, покупавший с помощью ипотечного кредита квартиру общей площадью 100 кв. м в одном из Тверских переулков, решил, что при сдаче ее в аренду он сможет получать ежемесячно по $8000 и этими деньгами выплачивать проценты. Но когда квартира была выставлена на рынок аренды, ее реальная стоимость оказалась около $3000 в месяц, в связи с чем у человека возникли серьезные проблемы по погашению кредита. По мнению экспертов, главное, что должны помнить потенциальные инвесторы, — это то, что цена квартиры при покупке и востребованность ее на рынке аренды далеко не всегда сопоставимы.

К примеру, район Фрунзенской набережной считается одним из лучших мест для проживания. Квартиры в этом районе стоят примерно на 10-15% дороже, чем равноценные по метражу и качеству дома на ул. Тверской. Но при сдаче в аренду (при прочих равных условиях) квартира в районе Фрунзенской набережной будет сдана по ставке на 20% ниже, чем подобная квартира на Тверской. “Если рассматривать апарт-отель, то доходность от такого проекта будет несколько выше, чем от реализации проекта новой гостиницы, — говорит Ирина Жарова-Райт. — Инвестиции в гостиничную недвижимость — это длинные деньги, поскольку инвестор будет возвращать их значительно дольше, чем, к примеру, инвестировав в строительство торгового или офисного объекта”. В одном из строящихся жилых домов в районе ст. м. “Проспект мира” девелопер решил отвести под апартаменты целый подъезд.

Но массовым явлением строительство доходных апартаментов в ближайшем будущем вряд ли станет.Срок окупаемости таких квартир сопоставим со сроком окупаемости гостиниц и составляет в среднем 7-8 лет. Для сравнения: торговые и бизнес-центры окупаются за 3-5 лет. По мнению экспертов, чаще всего строительные компании оставляют квартиры за собой с целью увеличения собственной капитализации или это имиджевые апартаменты, предназначенные для временного проживания партнеров. “При существующих ценах на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры.Так они сразу получают прибыль и не замораживают активы на долгий срок”. Но, как отметила Ирина Жарова-Райт, при условии стабильного роста на рынке, а также стабильной экономической и политической обстановки возврат инвестиций при строительстве апарт-отелей может произойти через 3,5-5 лет. По данным компании “Стабильная линия”, средний объем инвестиций на каждый объект сети малых гостиниц в историческом центре Москвы равен примерно $4,5-5 млн. “Мы как предполагаем привлечение денежных средств для реализации наших гостиничных проектов на договорной основе с юридическими лицами, так и рассматриваем возможность привлечения средств от физических лиц путем создания паевых инвестиционных фондов, — говорит Игорь Лаврик. — Мы ждем будущих партнеров-соинвесторов, имеющих возможность инвестирования не менее $300 000”.

Мини-гостиницы стали гарантированным вариантом размещения капитала в Петербурге, они приносят стабильные доходы своим владельцам. Мини-гостиницы в Москве. Вложения в создание мини-гостиницы (расселение этажа и ремонт) составляют около $2000 за 1 кв. м. Учитывая, что средняя площадь мини-гостиницы — 200 кв. м, итоговый объем вложений составляет около $400 000, а срок окупаемости — 4-5 лет. Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды — поиск и выкуп подходящих помещений. Туристы, приезжающие в Санкт-Петербург, предпочитают центр города. Однако свободных площадей, пригодных для использования, в центре осталось очень немного — новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. “Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами — ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями Комитета по защите памятников и т. д.”, — отмечает он. Перспектива со знаком плюс По мнению Альбины Якушенковой, в 2006 г. по сервисным квартирам можно ожидать увеличения предложений и снижения арендных ставок. К примеру, в районе Тверской — с $150-250 в сутки до $120-200.

Материалы по теме

К разделу "Квартиры посуточно,Аренда посуточно"

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ И ПУТЕШЕСТВИЯХ >>>

  АГЕНТСТВО «ФЛЭТ ЦЕНТР» -  КВАРТИРЫ ПОСУТОЧНО В МОСКВЕ
СМОТРИТЕ  ФОТО КВАРТИР >>>
  Контактный телефон
+7 (495) 229-11-73
E-mail